Az ember halálával a hagyaték, ipso iure (törvény erejénél fogva), mint egész átszáll az örökösre. A hagyaték az örökhagyó vagyonát jelenti, amely vagyontárgyak között gyakran szerepel az örökhagyó tulajdonában álló ingatlan. Az ingatlan halál esetén törvény erejénél fogva öröklés jogcímén átszáll az örökösökre és közös tulajdon keletkezik.

Hangsúlyoznom kell, hogy közös tulajdon esetén nem a tulajdonost megillető egyes részjogosítványok (birtoklás, használat, hasznok szedés stb.) oszlanak meg a tulajdonostársak között, hanem minden örököst megillet azok teljessége, de a tulajdonosi jogok gyakorlása a tulajdonostársakkal, jelen esetben az örökösökkel együtt a tulajdoni hányadának mértékében kerülhet sor.

A vita akkor kezdődik az örökösök között, amikor az ingatlant az egyik tulajdonostárs értékesíteni kívánja a másik pedig ettől egyértelműen elzárkózik és az évekig fennálló konfliktus miatt az ingatlan értéke számottevően csökken.

Milyen megoldások jöhetnek szóba a közös tulajdon megszüntetésére?

A leggyorsabb és költséghatékonyabb megoldás, ha a feleknek sikerül bírósági eljárás igénybevétele nélkül megállapodniuk az ingatlan további jogi sorsáról.

1. Nem bírósági úton való megszüntetés

a) Értékesítés harmadik személy részére – tulajdonátruházó szerződéssel (adásvétel)

Minden tulajdonostárs a saját tulajdoni hányadával jogosult rendelkezni, akként, hogy ehhez a többi tulajdonostárs hozzájárulása ehhez nem szükséges. Azonban ez a rendelkezési jog nem korlátlan, hiszen a tulajdonostársaknak úgynevezett törvényes elővásárlási joguk van. (Ptk. 5:80.§)

Ez azt jelenti, hogy amennyiben Ön, mint tulajdonostárs el kívánja adni a tulajdoni hányadát, úgy a vevőtől kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal írásban köteles közölni.

Amennyiben a tulajdonostárs nem kíván élni elővásárlási jogával, úgy az adásvételi szerződés megkötésének akadálya nincs.

b) Megváltás – tulajdonátruházó szerződés

A tulajdoni hányad tulajdonostárs általi megvásárlása a felek megállapodásával. Ez a gyakorlatban egy ingatlan adásvételi szerződést fog jelenteni a tulajdonostársak között. Az előző pontban foglaltaktól annyiban különbözik, hogy itt nem szerepel harmadik személy vevő.

2. Bírósági úton történő megszüntetés

Felhívom a figyelmet arra, amennyiben bírósági úton kerül sor a közös tulajdon megszüntetésére, úgy olyan módját nem alkalmazhatja a bíróság, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

a) Természetbeni megosztás

Elsősorban az ingatlant természetben kell megosztani. Ezt azt jelenti, hogy a korábban közös tulajdonban lévő dolog helyett új dolog jön létre. Kivételes esetében ettől el lehet térni, ha az ingatlan nem megosztható, vagy a megosztás számottevő értékcsökkenéssel járna vagy a rendeltetésszerű használatot akadályozná.

Ez a megoldás nem gyakori, hiszen a legtöbb esetben az örökösök már nem laknak az örökölt ingatlanan, így nem áll érdekükben annak megosztása.

b) Megváltás

Sor kerülhet a megváltásra bírósági ítélettel is, ha megfelelő ellenérték fejében a bíróság a tulajdonostárs tulajdonába adja, ehhez azonban a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges. Beleegyezés akkor nem szükséges, amennyiben az ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostás tulajdonában adja.

Olyan esetben, ha az egyik tulajdonostárs az ingatlanban lakik, akkor a bíróság az ingatlan elhagyására kötelezi vagy ha ez a méltányos érdekeit sértené részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. A használati jog egyértelműen csökkenteni fogja az ingatlan értékét, amelyet az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie a magához váltás folytán részére fizetendő ellenérték meghatározásnál.

A gyakorlatban tehát 3 örökös esetén egyenlő tulajdoni hányadok vonatkozásában:

1. számú örökös megváltja a 2. és 3. számú örökös tulajdoni hányadát, azonban 3. számú örökös az ingatlanban lakik, akit méltányos okokból lakás elhagyására nem lehet kötelezni. A bíróság az ő részére használati jogot alapít, amellyel továbbra is az ingatlanban lakhat. Ilyen esetben a 3. számú örökösnek jutó vételárrészből le kell vonni a használati jog értékét, azaz kevesebb ellenértéket fog kapni, mint a 2. számú örökös, aki az ingatlant elhagyta.

c) Értékesítés

A bírósági úton történő értékesítés nem azt jelenti, hogy arra kötelezi a tulajdonostársakat, hogy harmadik személy vevővel adásvételi szerződést kössenek, hanem árverési értékesítést.

Erre csak akkor kerülhet sor, ha más módon nem szüntethető meg vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot.

A bíróság ítéletben megállapítja az ingatlan vételárát, amelyet sem a végrehajtó sem a bíróság nem változathat meg. Itt is megilleti a tulajdonostársakat az elővásárlási jog a harmadik személlyel szemben. Továbbá itt is irányadó az a szabály, amennyiben az ingatlanban lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sértené a lakás elhagyására való kötelezés, úgy a használati jog értékcsökkenő hatását a bent lakó tulajdonostársnak kell viselnie az árverési vételár felosztási arányának meghatározásánál.

d) Társasházzá alakítás

A bíróság csak akkor állapíthatja meg a közös tulajdon megszüntetését társasházzá alakítással, amennyiben a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak. Ilyen esetben a bíróság ítélete fogja pótolni az alapító okiratot.

Amennyiben bővebb információval szeretne rendelkezni, úgy a Kapcsolat menüpont alatt található elérhetőségek bármelyikén forduljon hozzám bizalommal.

A jelen cikkben található információk kizárólag tájékoztatásul szolgálnak, azok elolvasása nem minősül jogi tanácsadásnak, illetve nem hoz létre megbízási jogviszonyt. Az Önt érintő konkrét ügyekben kérjen jogi tanácsadást.

KÉRJEN IDŐPONTOT JOGI TANÁCSADÁSRA

  • info@tancziko.hu

  • +36 20 438 3281
    +36 30 737 43 14

  • személyes ügyfélfogadás:
    1027 Budapest, Margit körút 62. 5. em.
    2300 Ráckeve, Kossuth Lajos utca 3.