A foglaló és az előleg kifejezéssel sokszor találkozhatunk a mindennapokban, azonban a szerződések világában leginkább az ingatan adásvételi szerződéseknél.
Gyakran felmerülő „probléma” Ügyfeleink részéről az, hogy miután megtalálták álmaik otthonát, úgy kötnek szerződést az eladóval, hogy valamennyi előleget kifizetnek, azzal a céllal, hogy vételi szándékukat megerősítsék, azonban, amikor eljönnek hozzánk és megnézzük, hogy pontosan mit is írtak alá és mire kötelezték el magukat, kiderül, hogy nem előleget, hanem foglalót adtak.
Szokás a foglalót és az előleget egy lapon emlegetni, azonban a kettőt nem szabad összetéveszteni, hiszen több szempontból is különbözik egymástól.
De mi is az a foglaló?
A foglaló az adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál. Amennyiben az ingatlan adásvételi szerződés teljesül, a foglaló összege főszabály szerint beszámít a szerződés tárgyát képező ingatlan vételárába.
A foglalóval a vevő és az eladó azt jelzik, hogy szándékuk komoly, és tudomásul veszik, hogy milyen jogkövetkezményekkel jár, ha a szerződést nem teljesítik.
Mi történik, ha meghiúsul a szerződés?
A foglaló kárátalányként szolgál, ami azt jelenti, hogy a foglaló erejéig a szerződés meghiúsulása miatt felmerülő kár mértékét a szerződő félnek nem kell bizonyítania.
Ha a szerződés teljesítése elmarad, és ezért a vevő felelős, például, ha nem fizeti meg határidőben a vételárat vagy a szerződésben meghatározott bármely vételárrészt, az eladónak átadott foglalót elveszíti. Ha pedig az eladónak felróható okból nem kerül sor a szerződés teljesítésére, például, ha nem adja birtokba az ingatlant, akkor a kapott foglalót a kétszeres összegben kell visszafizetnie a vevőnek.
A felelősséget azonban ki lehet menteni, abban az esetben, ha az alábbi törvényi feltételek fennállnak és azt a felelősségre vont fél bizonyítani is tudja:
• a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső
• a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta,
• és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje
Mekkora összegű foglaló köthető ki?
Fizetése történhet készpénz átadásával, utalással, indokolt esetben akár ügyvédi letétbe helyezés útján is. Mértéke általában a vételár 10%-nak megfelelő összeg, de ezen összeg emelhető illetve csökkenthető a szerződő felek megállapodása függvényében. A törvény egyetlen korlátot tartalmaz abban az esetben, hogyha a foglaló értéke eltúlzott mértékű, a szerződő felek bármelyike bírósághoz fordulhat és a túlzott mértékű foglaló összegének csökkentését kérheti. Nincs előre meghatározott konkrét mérték, hogy mikor túl magas az összeg, a bíróság minden esetben a szerződés összes körülményének figyelembevételével határoz.
Visszajár-e a foglaló, ha a vevő nem kap banki hitelt?
Főszabályként nem jár vissza, hiszen nem lehet megfelelő kimentési indok a vevő oldalán, ha teljesítéshez szükséges összeghez nem jut időben hozzá, függetlenül attól, hogy az összeg bankhitelből vagy bármilyen más forrásból származik-e. A foglaló nem jár vissza abban az esetben sem, ha a vevő azért nem kapja meg a hitelt, mert nem minősül hitelképesnek.
A kockázatból adódó hátrányos következményeket is a vevőnek kell viselnie. Tehát általában ilyen esetben a vevőnek nem jár vissza a foglaló, az eladó nem köteles azt visszafizetni, megtarthatja annak összegét.
A szerződésben érdemes rögzíteni és általánosságban elmondható, hogy a szerződés részét szokta képezni, a felek azon megállapodása, miszerint a banki hitel meghiúsulása nem a vevőnek felróható magatartásra visszavezethető ok, így a foglaló visszajár.
Praktikus megoldást nyújthat továbbá a foglaló ügyvédi letétbe való elhelyezése mindaddig, amíg a bank a hiteligénylés elbírálásáról dönt. Így az összeg garantálja az eladó felé a vételi szándékot, és a vevő is biztonságban érzi magát ebben az átmeneti időszakban. Az ügyvédi letétbe helyezés azt a célt is szolgálja, hogy az eladó nem költheti el az átvett foglaló összegét addig, amíg azt esetleg vissza kellene fizetnie. Hiszen ellenkező esetben, a vevő a pénzét csak az eredményes peres eljárás és az ezt követő sikeres végrehajtás után láthatja viszont, amely olykor hosszadalmas és költséges eljárást eredményez.
Mikor beszélünk előlegről?
Az előlegről külön nem rendelkezik Polgári Törvénykönyv, holott ez a jogintézmény gyakran jelenik meg ingatlan adásvételi szerződéseknél.
Az előleg a teljes vételárból előre megfizetett, a Felek által meghatározott összeg, tehát egy vételárrészletnek tekintendő.
Az előleg összege bármekkora lehet, annak mértékét sem jogszabály, sem a bírói gyakorlat nem korlátozza. Az előleget a vevő bármikor átadhatja az eladónak, valamint, ha a szerződés meghiúsul, az előleg teljes összege visszajár a vevőnek.
Az előleg mindig visszajár, ha az adásvétel végül nem jön létre. Mivel ez a vételár egy része, nyilván nem tartható meg, ha nem valósul meg az adásvétel.
Előleget a felek akkor szoktak kikötni, ha az adásvétel kimenetele valamilyen okból bizonytalan, lehet ez akár egy felvenni kívánt hitel, amelyről a pénzintézet még nem döntött. A foglalóval szemben az előleg a szerződés meghiúsulása esetén teljes egészében visszajár, függetlenül attól, hogy melyik fél hibájából hiúsult meg. Tehát az előleg a foglalóval szemben csak egy pénzügyi megállapodás a vételár első részletének megfizetése vonatkozásában, biztosítékot azonban csak a foglaló jelenthet.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Mind az előleg, mind a foglaló a szerződésben meghatározott összegben a szerződés teljesítése esetén vételárrészét képezi. A kettő közötti különbség a szerződés meghiúsulása esetén fellépő jogkövetkezményekben, valamint a szerződésben való feltüntetés kötelezettségében mutatkozik meg.
Ha a felek teljesítik a szerződést, a foglaló a vételárba beszámításba kerül. A teljesítés meghiúsulásért felelős személy (vevő), az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót köteles kétszeresen visszafizetni (eladó).
Az előleg ehhez képest minden esetben visszajár a vevő részére, azaz akár az eladónak, akár a vevőnek felróható okból nem teljesül a szerződés.
Mi a közös az előlegben és a foglalóban?
A foglaló és előleg egyaránt a szerződéskötési szándék komolyságát fejezi ki, mindkettőt a szerződés megkötése előtt illetve azzal egyidejűleg adja a vevő az eladónak. Közös tulajdonságuk, hogy amennyiben létrejön a szerződés a vételár részét képezik.
Előleg vagy foglaló: melyiket válaszd?
Foglalót akkor válassz, hogyha biztos vagy vásárlási döntésedben. A foglaló, egyfajta biztosíték arra, hogyha a másik meggondolja magát, akkor téged kárpótoljanak ezért. Ilyenkor ugyanis az eladó a kétszeresét fogja visszafizetni neked. Amennyiben határozottak a szándékaid, és a másik fél felől is szeretnél egy biztosítékot, akkor a foglalót érdemesebb választani, hiszen megfelelő megerősítésre szolgálhat.
Előleget akkor válassz, hogyha kétségeid vannak a vásárlással kapcsolatban, ugyanis vevőként ezzel komoly vásárlási szándékot jelzel az eladó felé. Az előleg egy kockázatmentesebb lépés, ám ilyenkor érdemesebb mérlegelni, hiszen a másik félnek sem erős az elköteleződés.
Megköthető-e az ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül?
Az ingatlan adásvétel ügyvéd nélkül nincs kizárva, de gyakorlati szempontból teljesen feleslegesnek tekinthető, mivel ahhoz, hogy a szerződés alapján a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön, és erre tekintettel a vevő az ingatlan tulajdonjogát megszerezze a szerződés ügyvédi ellenjegyzése feltétlenül szükséges.
Fontos, hogy ügyvéd szakszerű segítségével kössünk végleges adásvételi szerződést, Az ingatlanjogi ügyvéd kiválasztása az ingatlanügylet során általában a vevő feladata, és annak költségeit is a vevő fizeti meg. Az ellenjegyzéssel az ügyvéd tanúsítja, hogy a szerződés tartalma jogszabályoknak megfelelő, a vevő és az eladó aláírását is hitelesíti.
Amennyiben az adásvételi szerződéssel kapcsolatban bővebb információval szeretne rendelkezni, úgy a Kapcsolat menüpont alatt található elérhetőségek bármelyikén forduljon hozzám bizalommal.
A jelen cikkben található információk kizárólag tájékoztatásul szolgálnak, azok elolvasása nem minősül jogi tanácsadásnak, illetve nem hoz létre megbízási jogviszonyt. Az Önt érintő konkrét ügyekben kérjen jogi tanácsadást.
