FONTOS! Amennyiben termőföld vásárlását tervezi, úgy bővebben itt olvashat róla.

Ingatlan adásvételi szerződés megkötésének menete

  • A kapcsolatfelvételt követően Ön e-mailben kapni fog egy kitöltendő űrlapot, amelyet szíveskedjen kitölteni és visszaküldeni az irodánk részére az info@tancziko.hu e-mail címre. Az űrlap azokat az adatokat tartalmazza, amelyek ahhoz szükségesek, hogy az adásvételi szerződéshez szükséges okiratokat irodánk elő tudja készíteni az Ön számára.

  • Az adatok beérkezését követően 1-3 munkanapon belül előkészítjük az adásvételi szerződést és az ahhoz szükséges iratokat (pl.: megbízási szerződés, letéti szerződés, tulajdonjog bejegyzési engedély stb.) valamint ezzel egyidőben felvesszük Önnel a kapcsolatot, ahol leegyeztetjük az aláírás időpontját, valamint megválaszoljuk a még esetlegesen felmerülő kérdéseit.

  • Mielőtt a szerződések aláírására kerülne a sor, előtte még megküldjük a szerződő felek részére e-mailben az elkészített adásvételi szerződés tervezetet. A tervezetet a felek átolvassák és az észrevételeiknek megfelelően kiegészítjük és/vagy módosítjuk. Így már az aláírás zökkenőmentesen lezajlik, amely – felek számától függően – nagyságrendileg 60 percet vesz igénybe.

    Az Ügyfélnek az aláírásra mindenképp magával kell hoznia a személyi igazolványát, lakcímkártyáját és adókártyáját, amelynek bemutatásával igazolja irodánk felé a személyazonosságát.

  • A szerződés aláírását követően az irodánk képviseli Önt a földhivatal előtti eljárásban, amely azt jelenti, hogy a szerződéseket megfelelő példányszámban – a tulajdonjog bejegyzés érdekében – benyújtja az illetékes kormányhivatal földhivatali osztályához. A tulajdonjog bejegyzés általános ügyintézési határideje 60 nap.

A kapcsolat felvétel előtti teendők

Amikor a vevők kiválasztották az ingatlant, úgy a felek az adásvételi szerződés lényeges tartalmi elemeiben megállapodnak, amelyek:

  • vételár pontos összege
  • vételár fizetési feltételek, ütemezés, határidők
  • vételár kifizetésének módja (készpénz, átutalás)
  • foglaló/előleg összege
  • birtokbaadás

Számos járulékos kérdés van, amelyben még meg kell állapodniuk a feleknek, azonban a szerződés tervezet megküldését követően ezek világossá és érthetővé válnak, amelyet igény szerint kiegészítünk és módosítunk pl. kötbér összege, elállás, hitel igénybevétele.

Az aláírások minden félnek jelen kell lennie, de lehetőség van arra is, hogy az aláírást távolról bonyolítsuk le, vagyis ügyfeleinknek nem kell személyesen megjelenniük irodánkban. Ez az ún. távazonosítás, amiről részletesebben itt olvashat!

A konkrét ügyvédi díj az ügy bonyolultságától (pl. van-e teher az ingatlanon, bankkölcsönt vesznek-e igénybe, van-e elővásárlási jog stb.) függ. Kérjen konkrét árajánlatot az info@tancziko.hu email címen, vagy telefonon a 06-30-737-43-14-es telefonszámon!

Legtöbbször felmerülő kérdések az ingatlan vásárlásával kapcsolatban

Mi az az energetikai tanúsítvány? Azt kinek kell beszerezni?

Az energetikai tanúsítvány tájékoztatást ad a lakás energetikai tulajdonságairól, valamint javaslatot tesz az energia megtakarítás lehetőségeire.

2013. január 01-től kötelező az ingatlanok eladásánál az eladónak energetikai tanúsítványt átadni a vevő részére. Az adásvételi szerződésekben kötelezően szerepelnie kell az energetikai tanúsítvány számának és dátumának, tehát az aláíráskor már rendelkezésre kell állnia.

Az energetikai tanúsítvány azonban nem minden lakás vásárlásánál kötelező. Ilyen kivétel például, ha ugyanabban az ingatlanban résztulajdonnal rendelkező tulajdonos szerez ellenérték fejében további tulajdonrészt. Ezt az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet szabályozza.

Mennyi adót kell fizetnem?

Az adót mindig az eladó köteles megfizetni, a vevő visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet.

Az adó összegének kiszámításához három adattal kell tisztában lennie:

  • mikor került a tulajdonába az ingatlan (tulajdoni lapon szerepel a bejegyzés dátuma)
  • magasabb áron adja-e el az ingatlant, mint amikor a tulajdonába került
  • milyen jogcímen (adásvétel, öröklés, ajándékozás) került a tulajdonába.

A megfizetendő adót könnyedén kiszámolhatja a NAV által működtetett kalkulátorral.

Először az adóalapot kell kiszámolni.

Amennyiben adásvétel útján került a tulajdonába az ingatlan, úgy az adó alapja a megvásárláskor kötött adásvételi szerződésben meghatározott vételár és az eladás tárgyában kötött adásvételi szerződésben meghatározott vételár közötti különbözetnek az igazolt (felújítás, vagy a megszerzésre fordított) költségekkel csökkentett összege az adóalap.

Amennyiben öröklés útján került a tulajdonába az ingatlan, úgy az adó alapja a jogerős hagyatékátadó végzésben megállapított érték és az eladás tárgyában kötött adásvételi szerződésben meghatározott vételár közötti különbözetnek az igazolt (felújítás, vagy a megszerzésre fordított) költségekkel csökkentett összege az adóalap.

Amennyiben ingyenes szerzéssel (pl. ajándékozás) került az ingatlan a tulajdonába, úgy az adó alapja (mivel nincsen beszerzési érték) az eladás tárgyában kötött adásvételi szerződésben meghatározott vételár 25%-a.

A jövedelem

Az átruházásából származó bevétel az adóalap, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik. A jövedelem a számított összeg

  1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
  2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
  3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
  4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
  5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.

A jövedelem természetesen nulla a megszerzés és értékesítés évétől függetlenül, ha az ingatlan alacsonyabb, vagy ugyanolyan áron kerül eladásra, mint amilyen vételáron megvásárlásra került.

Az adó mértéke

Ezt követően már kiszámítható az adó mértéke, mely a jövedelem 15%-a (ha a jövedelem a fentiek végett nulla, akkor természetesen adó sem merül fel).

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Ha 2020-ban vettük az ingatlant 30 millióért, az eladási ár pedig 40 millió forint, ennyi adót kell fizetnünk, ha eladjuk:

  • 2021-ben: 1,5 millió forint
  • 2022-ben: 1,35 millió forint
  • 2023-ban: 900 ezer forint
  • 2024-ben: 450 ezer forint

2025-ben már nem kell adót fizetni, és természetesen a következő években sem.

Mennyi illetéket kell fizetnem?

 

A vevő visszterhes vagyonátruházási illetéket köteles fizetni, kivéve amennyiben illetékmentességben részesül. Az illeték befizetési szándékot egy külön a NAV által nyilvántartott adatlapon szükséges bejelenteni, amelyet irodánk készít el Önnek és eljuttatjuk az illetékes adóhatósághoz.

Az illeték mértéke

A megfizetendő illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékének a 4%-a. Az adóhatóság elfogadja az ingatlannak a szerződésben rögzített vételárát, azonban amennyiben túl nagy eltérés mutatkozik az általuk becsült forgalmi értéktől, úgy helyszíni szemlét tart az ingatlanban annak értékének megállapítása céljából.

Illetékmentességek között a leggyakoribb esetek:

Közeli hozzátartozók adásvétele:
Egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), vagy házastársak között jön létre.

Építési telek/telekrész vétele:
A lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.

Bővebb információt a NAV oldalál található folyamatosan naprakészen tartott táblázatban talál.

Foglaló vagy előleg?

 

Ha felek a szerződést teljesítik, a foglaló a vételárba beszámításra kerül. Egyébiránt a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy (vevő) az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni (eladó).
Ha szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

Az előleg ehhez képest minden esetben visszajár a vevő részére, azaz akár az eladónak, akár a vevőnek felróható okból nem teljesül a szerződés.